|
Kelime manası
ipotek anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit
gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için
kullanılmaktadır. Sistemin işleyişi ülkelere göre farklılık
göstermekle birlikte Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) üç Amerikan
ve bir Alman modelini örnek alan dört yöntem önermiş durumda.
Yöntemler,
genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans
kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek
karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin
kullanılmasına dayanmaktadır. Kredilerden doğan alacaklar
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu
kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım
fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar.
Sistem kendi kendini beslemektedir. Konut kredilerinin menkul
kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme
aktarılmakta ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut
kredilerini finanse edebilmektedir.
Sistemin
işleyişinde gelirinizin, mali varlığınızın ve kredi notunuzun
tespiti yapılır. Banka başvuruyu onaylarsa konutun değerinin
tespiti icin exper atar. Kredi miktarı konut degerinin 95%’i)
Daha sonra tapu araştırması yapılır, tapu sigortası, gerekirse
mortgage sigortası ve konut sigortası alınır. Çoğu kez işlemi
düzenleyen ve başvuruyu değerlendiren banka değil, Mortgage
Broker denen aracı kuruluşlardır ( bir veya daha fazla bankayı
temsil ederler). Genellikle banka Mortgage’ ı ikincil piyasada
satıp, elde ettiği fonlarla yeni krediler açar.
Bu sistem iki
yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi
farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi
kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir
planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve
alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı
sağlıyor.
ABD’de yeni
iş kurmak için alınan kredilerin yaklaşık % 70’i konutları
ipotek olarak kullanıp alınan krediler ile finanse edilmektedir.
Haiti’de ise tapusuz veya imarsız gayrimenkulün değeri legal
olarak çalışan şirketlerin toplam varlıklarının 4 katıdır.
Toplam gelmiş geçmiş yabancı yatırımın ise 158 katıdır. Fakir
ülkelerdeki tapusuz gayri menkulün toplam değeri $ 9.3
trilyon’dan fazla. Türkiye’de ise konutların yarısından azı
tapulu ve imarlı olup sadece %3 ü mortgage kredisi ile satın
alınabilecek durumdadır.
Enflasyon ve
faiz oranlarının düşmesi ile birlikte canlanan gayrimenkul
pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma' imkanını sağlayan
uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage sisteminin 2006
yılında Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye
Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları (GYO) aracılığı ile pazarın nabzını tutmaya
çalışıyor.
Mortgage,
deprem ve ekonomik krizle 1994 yılından bu yana büyüklüğü 16
milyar dolardan 4 milyar dolara düşen gayrimenkul sektörünü
canlandıracak anahtar bir proje olarak nitelendiriliyor.
Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi, konut
değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi yürürlüklere de belli
standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu olumlu
beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz tamamlanmadığı
da bir gerçek. Mortgage'ın tüm kesimlere hitap etmesi için daha
çok yol alınması gerekiyor. Özünde mortgage Türkiye'de
uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran
faydalı bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve
devletin yapması gereken daha birçok şey var.
Murat Beşinci
Risk Yönetim Uzmanı
mbesinci21@mynet.com
İstanbul -
20.09.2005
http://sufizmveinsan.com
|
