|
 
Herkesin kafasındaki sorular şunlar;
Emlak piyasası ne olacak?
Fiyatlar daha fazla artacak mı?
Konut kredisi faizleri nasıl bir seyir izleyecek?
Mortage sistemi ne getirecek?
Ülkemizdeki son üç yıldır emlak piyasalarındaki gelişmeler
Amerika’nın yeniden keşfi gibi gelişti. Bizim emlak piyasasında
yaşadıklarımız birçok ülkenin daha önce tecrübe edindiği doğal
reaksiyonlar. Makro ekonomik gelişmeler ile en çok paralellik
gösteren piyasalardan biri emlaktır. Emlak piyasasında gelişen
ekonomilerde fiyatların ivmeli bir yukarı tırmanışı söz
konusudur. Ekonomi argosuyla balon tabir edilen durum ile karşı
karşıyayız.
Kredili veya ipoteğe dayalı kredili ( Franszcadan gelen tabir
ile mortgage) sistemi ev almayı kolaylaştıran sistemler olarak
değerlendirilmektedir. Yaklaşık 70 yıl önce Amerika’da ortaya
çıkan bu uyglama ile ev sahibi olanların oranlarının %40’lardan
%80’lere ulaşmıştır. İpoteğe veya konut kredisine dayalı ev alma
ABD, İngiltere, İspanya ve Japonya gibi ülkelerde yıllardır
uygulanaktadır.
Emlak piyasasını etkileyen en önemli etkenler şunlardır; deprem,
savaş, nüfustaki ciddi oranda azalmalar ve ekonomide meydana
gelen daralma süreçleri. Bu kriteleri göz önüne alırsak
Türkiye’de bazı bölgelerde deprem riskini ve makro ekonomik
istikrar kaygıları dışında emlak piyasasının lehinde bir durum
mevcut. 15 yaş altı nüfusun yirmi milyonu geçtiği düşünülürse
önümüzdeki yıllarda konut ihtiyacının hızlanarak artacağı
ortadadır. Ekonomik gelilmeler ile refah sevyesindeki
iyileşmeler ve beklentilerde göz önünde bulundurulduğunda emlak
piyasasının artıda olduğu açıkça ortadadır. Muhtemel bir
Marmara depreminin yapı denetimsiz yapılan binalara talebi daha
da azaltacağını söylemek gerekir. İstanbul için
özellikle 2003’ten sonra yapı denetimin uygulanarak ve
projelerden sapmadan yapılan yapılar için depremden çok fazla
etkinemeyeceklerini söyeyebiliriz.
Aslında şu anda İstanbul’da deprem öncesi yapılan konutlara
ebebin arkasında yatan önemli sebeplerden biri köyden kente göç
olduğudur.
Son üç yıldır yapılan kredili satışlar ise mortage sisteminin
bir denemesi-alıştırması niteliğnde idi. Mortage ile herkesin ev
sahibi olabileceği doğru gibi gözüksede ev almanın kolaylaşacağı
konusunda aynı şeyi söylememiz mümkün gözükmüyor. Mortage ile
emlak fiyatlarının daha da artacak ve kredilerin 30 yıla kadar
uzayacaktır. Çünkü o fiyatları daha kısa sürede ödemek
mümkün olmayacaktır. Mütahit firmaların ve finanse eden
şirketlerin büyük kar oranları elde ederken dar gelirli ve hatta
orta sınıfın konut edinmesi mortage ile dahada zorlaşması
muhtemeldir.
Emlak piyasasında oluşacak fiyat artışlarını mortage veya konut
kredili satışlar körükleyecektir. Diğer yandan ülke
ekonomisinde paralel bir büyümenin olmaması hatta ekonominin
daralma sürecinde emlak fiyatlarının altüst olacağı fiyatların
bir balonun patlaması gibi aşırı değer kaybedeceği diğer
ülkelerden yaşanan tecrübeleri yansıtmaktadır.
Türkiyede bu emlak balonu henüz şişme safhasındadır.
Benim kanatime göre henüz patlayacak düzeyde bir şişme
oluşmamıştır. (Belki bir kısım istisnai bölgeler dışında)
Bu
arada şunu da belirtmeden geçmemek gerekir. Devletin üstlendiği
nitelikli toplu konut yapımı çok önemli bir devlet
politikasıdır. Bu Türkiye’de en güzel son 3 yıldır
uygulanmaktadır. Bunu en güzel uygulamış ülkelerin başında
Singapur gelir. Bizim için incelenmesi gereken bir modeldir.
Ancak nüfusun ve nüfus artışının Türkiye ile kıyaslanamaycak
kadar az olması toplu konutta ülkemizin aynı başarıyı ele
geçirmesine engel teşkil edecektir.
Turhan Doğan
turhan-sufizmveinsan@hotmail.com
Tokyo - 03.10.2006
http://sufizmveinsan.com
|
